ABRAIM ENTREVISTA ANDRÉ MARINI @mariniandre
André Marini é diretor máster licenciado da Ademicon, bacharel em direito e especialista em direito imobiliário. Atua no mercado há mais de 30 anos e está na Ademicon desde 1999.
O consórcio tem roubado a cena quando o assunto é alavancagem em leilão de imóveis. Muito desse destaque se deve às inovações promovidas pela Ademicon. Então, para tratar o assunto de forma mais detalhada, a Abraim convidou André Marini para uma entrevista especial sobre o tema.
[ABRAIM] André, essa entrevista com certeza vai trazer bons esclarecimento. Vamos começar, perguntando: via de regra, os leilões aceitam consórcio como forma de pagamento?
[ANDRÉ] Não. Via de regra, os leilões não aceitam consórcio como forma de pagamento. Por isso, a Ademicon criou uma forma diferenciada. Ela é que paga diretamente o boleto do cliente. Usando esse procedimento, o juízo não questiona de onde vem o valor. O juiz não identifica que o recurso vem do consórcio.
[ABRAIM] Como usar o consórcio em leilão?
[ANDRÉ] Pode-se usar o consórcio com o leilão de duas formas.
Uma é o arrematante pagar o arremate e depois usar o dispositivo de “reembolso”, previsto na circular 3.432, no artigo 12, parágrafo primeiro, que diz que o cliente consorciado pode pedir o reembolso após o pagamento do bem. Desde que, obviamente, o imóvel já esteja em nome dele e a carta tenha sido contemplada antes da arrematação.
Outra forma de usar o consórcio para arrematar é deixando outro imóvel quitado que você já possui em garantia, fazendo o processo a partir do momento que ele estaria alienado, você pode pegar o recurso que vai estar aplicado e arrematar imóveis. O consórcio paga o boleto diretamente do arremate, com algumas regras.
[ABRAIM] Como funciona a estratégia de reembolso?
[ANDRÉ] Para o cliente usar o mecanismo do reembolso, ele precisa ter uma carta contemplada antes da arrematação, e o imóvel não pode ter pendências na matrícula, senão não será aprovado.
[ABRAIM] Como funcionam o prazo e a burocracia em caso de reembolso?
[ANDRÉ] Funcionam como um processo convencional do consórcio. Deve-se fazer avaliação do imóvel que foi arrematado e apresentar todos os documentos necessários. Normalmente são 20 dias para efetuar o contrato com força de escritura. O cliente assina e recebe um percentual em sua conta, normalmente 50%; os outros 50% são pagos após o registro do imóvel.
[ABRAIM] Em média, quanto custa a taxa de administração de um consórcio imobiliário?
[ANDRÉ] Em média, a taxa de administração custa proporcionalmente 0,2% ao mês, considerando planos de 180 meses com taxa de administração de 18%; ou de 240 meses com taxa de administração de 24%.
Se comparado com um financiamento bancário com juros aproximados de 1% ao mês, essa diferença fica enorme.
[ABRAIM] Os custos envolvidos não sacrificam demasiadamente a margem (ITBI, escritura, etc.)?
[ANDRÉ] Os custos dos consórcios se referem a um contrato com força de escritura, que é feito pelo cartório que atende à administradora de consórcio. Geralmente custa menos do que uma escritura pública. É necessário pagar também o ITBI. Mas não existe a necessidade de fazer aquela operação que estava sendo feita no mercado, pagando ITBI em duplicidade, pois compravam como pessoa jurídica e depois passavam para a pessoa física.
[ABRAIM] A existência de consórcio tem diferenciais em relação ao financiamento na hora da revenda?
[ANDRÉ] Na hora da revenda, o consórcio pode ser um aliado, como, por exemplo, no caso de financiamentos de área rural não produtiva, área comercial, imóvel comercial, que são muito mais caros. Então, o cliente que arrematou utilizando o leilão, pode transferir a dívida para o imóvel que foi arrematado e pode também, a partir do momento em que transferiu, vender esse imóvel com a dívida, facilitando a vida do comprador e automaticamente melhorando a liquidez do imóvel.
Um grande diferencial do consórcio para empresas é o alongamento do prazo, se comparado com os financiamentos, que normalmente são muito mais curtos para pessoa jurídica.
[ABRAIM] A estratégia de consórcio pressupõe que o arrematante tenha o capital necessário para quitar o imóvel à vista, mas depois será reembolsado. É isso?
[ANDRÉ] Não, não é só o reembolso, a estratégia é muito maior que essa, inclusive democratiza quem não tem capital nesse momento. Por exemplo, se a pessoa tem um imóvel, esse imóvel está quitado, e ela não tem muito capital ainda levantado para arrematar em leilão, ela faz um consórcio pagando cerca de mil reais por mês, o que gera uma carta de 250 mil, aproximadamente. Quando essa carta contempla, aliena-se o próprio imóvel e aí já é possível se arrematar o imóvel que se quiser. Inclusive, é possível usar imóveis de terceiro para dar em garantia, ampliando ainda mais o uso dessa estratégia.
[ABRAIM] Quais as opções para contemplar a carta de crédito?
[ANDRÉ] A forma principal de contemplação é o sorteio. Mas, para os arrematantes, existe a opção de dar lances para ser contemplado. Existem diversos tipos de lance: lance fixo, lance limitado, lance fidelidade e também lance livre. Cada grupo tem suas próprias regras, mas pode haver mais de um tipo de lance.
Quanto mais pressa se tem no consórcio, mais caro fica o dinheiro. Um exemplo: se é contemplada hoje uma carta nos primeiros dois anos de pagamento por sorteio, o custo do dinheiro é de 0,2% ao mês. Ele é superbaixo. Já o lance fixo vai custar cerca de 0,3%. Por outro lado, quando se dá lance livre, significa que se estará concorrendo com quem tem mais ânimo, mais vontade de pegar o dinheiro neste momento. Aí eu já aconselharia comprar uma carta contemplada, que tem um custo muito parecido e é possível pegar o dinheiro na hora.
[ABRAIM] Como funciona a correção monetária no consórcio?
[ANDRÉ] No consórcio de imóveis, a correção monetária é feita pelo INCC. Já no financiamento bancário, o índice de reajuste normalmente aplicado é a TR (taxa referencial), que é bem mais baixa do que o INCC. Mas existem alguns outros tipos de financiamento que utilizam o IPCA ou IGPM como correção. Já vi muitas vezes as pessoas tomarem capital para aplicar em leilão através de Home Equity, que pode ter várias formas de reajuste, além dos juros.
[ABRAIM] Poderia falar sobre a compra de carta contemplada, André?
[ANDRÉ] Atualmente a carta contemplada está com um ágio muito alto. Na realidade, quem compra essa carta é porque precisa do dinheiro e está disposto a pagar um bom valor. Só para você ter uma ideia, hoje, uma carta de R$ 500 mil, por exemplo, pela qual se pagou apenas R$ 10 mil, pode ser vendida tranquilamente no mercado por R$ 180 mil.
Onde se investem R$ 10 mil e se obtêm R$ 180 mil? Então, tendo sua carta contemplada, a pessoa pode vendê-la com lucro. E mesmo para quem está tomando o dinheiro, dando essa entrada alta, muitas vezes o dinheiro é mais barato que algumas formas de financiamento. Mas a pessoa não consegue comprar uma carta contemplada hoje pagando menos de 30% do crédito. Muito difícil.
[ABRAIM] Muito obrigado pelos esclarecimentos, André. Vão ajudar muitas pessoas, com certeza.
Entrevista conduzida por Fábio Soprani, vice-presidente da Abraim
Veja abaixo um quadro comparativo de taxas produzidos pela Abraim:
Tipo | Sorteio | Lance Fixo | Lance Limitado | Livre |
Taxa ADM | 24% | 24% | 24% | 24% |
Crédito | 100.000,00 | 100.000,00 | 100.000,00 | 100.000,00 |
Lance (R$) | - | 28.181,82 | 49.600,00 | 67.636,36 |
Lance (Parc.) | - | 50 | 88 | 120 |
Dinheiro Novo | 100.000,00 | 71.818,18 | 50.400,00 | 32.363,64 |
Saldo Devedor | 124.000,00 | 95.818,18 | 74.400,00 | 56.363,64 |
Parcelas | 220 | 220 | 220 | 220 |
Valor Parcela | 563,64 | 435,54 | 338,18 | 256,20 |
Taxa (a.m) * | 0,20% | 0,28% | 0,38% | 0,56% |
( * ) Essa taxa não inclui a correção monetária, que geralmente é o INCC.
( ** ) A média histórica do INCC considerando os últimos 20 anos é de 0,57% ao mês.
( *** ) Os contratos de financiamento imobiliário geralmente são corrigidos pela TR ou IPCA, cujas médias são - respectivamente - 0,11% e 0,46% ao mês.