As novidades trazidas pela Lei 14.825/24

A Lei 14.825 entrou em vigor em 21 de março de 2024 e introduziu o inciso V ao caput do artigo 54 da Lei 13.097/15. Esse avanço na legislação permite a validade de transações imobiliárias na ausência de registro específico na matrícula do imóvel.

"Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

[...]

V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária."

A nova lei, em consonância com o Código de Processo Civil de 2015 e corroborada pela Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), enfatiza o princípio da concentração no registro imobiliário, determinando que todas as informações importantes de um imóvel sejam centralizadas em sua matrícula. Para isso, utilizam-se da averbação como meio de publicidade, visando proteger terceiros de boa-fé, na aquisição de bens imóveis; exigindo o registro de restrições para salvaguardar direitos e prevenir fraudes contra a execução.

No entanto, a legislação e a jurisprudência reconhecem que a proteção não deve ser interpretada de forma inflexível, buscando estabelecer um equilíbrio entre a proteção aos adquirentes de boa-fé e a possibilidade de utilizar a prova de má-fé para invalidar atos fraudulentos.

A Lei 14.825/24 foi criada para facilitar a condução de negócios imobiliários, assegurando que as transações sejam realizadas de maneira mais ágil e segura, o que reflete positivamente na dinâmica do setor e no bem-estar dos envolvidos. Ao mesmo tempo, a implementação dessa legislação não elimina a necessidade de verificar possíveis restrições judiciais sobre o imóvel. Tal verificação é essencial para a avaliação de riscos, para a tomada de decisão por parte dos compradores, além de comprovar a boa-fé.

Vale ressaltar que a lei poderá enfrentar obstáculos para alcançar seus objetivos, uma vez que isolada, talvez não seja suficiente. Desafios relacionados à interpretação da legislação e questionamentos jurídicos são aspectos que exigem atenção para garantir a sua efetividade.

Marcela Ximenes

Conselheira da ABRAIM,

Advogada Especialista em Leilões de Imóveis, Arrematante e Avaliadora de Imóveis