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EDITORIAL ABRAIM n. 001

Atualizado: 6 de dez. de 2023

Na última semana de outubro, em sede de Recurso Extraordinário, o Supremo Tribunal Federal – órgão máximo do Poder Judiciário e guarda da Constituição Federal, responsável por assegurar a adequação da legislação vigente aos seus valores fundamentais – analisou a validade do procedimento extrajudicial de execução, característico das alienações fiduciárias, nos termos da Lei Federal nº 9.514/1.997.

De acordo com os argumentos levantados pelo executado, o procedimento de execução das alienações fiduciárias violaria o Princípio do Devido Processo Legal e, também, da Ampla Defesa, ambos previstos no Texto Constitucional.

O julgamento foi acompanhado de perto pelo mercado imobiliário e trouxe diversos debates e dúvidas a respeito de quais seriam os efeitos práticos de uma alteração do entendimento do Supremo Tribunal Federal.

Não é sem razão a preocupação das instituições financeiras e dos arrematantes. Até o advento da Lei de Alienações Fiduciárias, a execução das chamadas “garantias reais” dependia da intervenção do Poder Judiciário, o que, além de encarecer o procedimento, demandava o ajuizamento de uma ação específica – no caso dos bens imóveis, principalmente, das chamadas execuções hipotecárias.

O Ministro Luiz Fux, Relator do Recurso Extraordinário, fez uma regressão histórica explicitando as circunstâncias econômicas que levaram o Legislador a editar a Lei de Alienações Fiduciárias.

De acordo com o Ministro, com a promulgação da Lei, “passou-se a observar o abandono gradual da garantia hipotecária, evidenciando-se, em comparação ao novo instituto, suas desvantagens, como a morosidade na execução judicial e o desfavorecimento da posição do credor hipotecário. Verifica-se, portanto, a instituição da alienação fiduciária em garantia como medida voltada à conciliação da segurança e celeridade necessárias ao ramo imobiliário”.

A fixação de um procedimento célere, com prazos e critérios bem definidos e não sujeitos a prorrogação, contribui para a reinserção do ativo no mercado imobiliário, o que, como defendido pelo Ministro Luiz Roberto Barroso, em entrevista concedida a jornalistas no Rio de Janeiro, em 27 de outubro de 2023. Segundo o Ministro, “A facilidade na retomada do imóvel pelo vendedor, quando o comprador não paga, barateia o crédito, e isso é importante para a sociedade”.

A decisão por investir ou não em determinado ativo leva em consideração, fundamentalmente, duas variáveis: o Rentabilidade e Risco. Ou seja, qual a rentabilidade projetada e quais os eventos têm o potencial de diminuir o resultado ou, até mesmo, causar prejuízo ao investidor.

Além disso, levando em conta a relação entre esses fatores, o senso comum demonstra que não existe investimento capaz de gerar um elevado retorno sem que o investidor assuma, proporcionalmente, o risco da operação.

Assim como os demais mercados, a aquisição de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais está sujeita às mesmas ponderações. Nesse caso, quanto maior o risco envolvido na operação, menor será a disposição do mercado para o dispêndio de recursos financeiros, o que impacta em todo o mercado de crédito, dificultando a satisfação dos interesses daqueles que buscam o judiciário ou o ofício de registro de imóveis para fazer valer o seu direito.

A ABRAIM defende as mesmas bases que fundamentaram os votos dos Ministros do Supremo. Acreditamos no respeito à legislação vigente sem deixar de lado os efeitos que decorrem de sua aplicação. A Lei de Alienações Fiduciárias foi uma das grandes evoluções do direito imobiliário, trazendo segurança e rapidez para o mercado, tanto do ponto de vista dos credores e, em caso de inadimplemento, dos arrematantes, quanto do ponto de vista dos devedores, tendo em vista a redução dos riscos envolvidos nas operações e, consequentemente, dos juros cobrados pelas instituições financiadoras.

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